Para empezar tenemos que saber que todo lo que hagamos hoy va a ser definitorio en lo que pase cuando salgamos de esto. Por eso es igual de importante analizar lo que pasara así como trabajar y realizar acciones para el día después de ganada esta guerra.

Más allá que parezca pronto hacer una hipótesis de lo que suceda el día que esto concluya les voy a contar un poco mi parecer y a mi entender cómo se va a mover el mercado post-pandemia. Sin dudas este es un quiebre de época, la realidad es que estamos atravesando una especie de neblina muy espesa, que ni la mente más brillante puede decir exactamente que pasara.

Lo que si podemos hacer primero es tranquilizarnos y pensar juntos que siempre hay un mañana. La gente se va a seguir casando, separando, divorciando, juntando, la familia va a crecer, etc, o sea, oportunidades vamos a tener. Por lo tanto las casas se seguirán comprando y vendiendo. Y alguien tendrá que venderlas.

El negocio inmobiliario ha atravesado innumerables crisis. Lo que si estoy seguro es que no será como en 2001, no va haber una ola de vendedores sin compradores porque la gente no está endeudada como en ese momento.

Esta crisis debería servirnos y si hacemos bien la parte que nos toca la oferta y la demanda tendrían que equilibrarse.

Y digo esto porque a pesar del coronavirus ya veníamos en crisis desde mediados de 2018 con inmuebles donde seguramente coincidimos en que estaban sobrevalorados.

El m2 estaba caro. Con las sucesivas devaluaciones el dólar había pasado de costar $20 a $40. Además había mucha oferta, un stock creciente con muy poca demanda y las propiedades no bajaban el precio en que se ofrecían.

En Argentina no existe crédito hipotecario y si tenemos en cuenta que en la pirámide social el 50% de la población está representada por la clase media, que es la que potencialmente puede acceder a ellos y dinamizar el mercado, encontramos otro de los problemas del negocio inmobiliario.

En 2019 los valores de algunos usados bajaron entre un 15% y un 20% y aun hoy deberían bajar mínimamente un 15% más. La pauta de esto nos la da que los valores de cierre la mayoría de las veces han bajado pero están muy lejos de los valores de publicación.

Por otro lado es cierto que la renta promedio hoy es baja y está en el orden del 1,5% lo cual podría no hacer atractivo el ladrillo, pero hay que tener presente dos cosas; primero que si la comparamos con el rendimiento que tiene con un bono soberano por ejemplo la renta del inmueble es superior y segundo que el negocio inmobiliario a mi entender es de revalorización no de renta.

Algo que ya estamos viviendo producto de este virus es la caída inmediata de operaciones, fundamentalmente por dos hechos más que obvios, uno que el registro de la propiedad no está abierto y el otro que los escribanos no están trabajando.

Perspectivas del Mercado Inmobiliario 2020 Post-Coronavirus
A raíz de esto la caída será descomunal en cuanto a operaciones, que de hecho la estamos viviendo, pero la recuperación va a ser súper rápida, el rebote será tremendo porque va haber un montón de oportunidades post-pandemia.

Es indiscutible que una de las industrias más importantes de la economía argentina históricamente ha sido, es y seguirá siendo el real estate, sobre todo si esta afirmación está fundada en que los servicios empresariales en el cual está incluido el inmobiliario y la construcción representan casi el 25% del PBI.

Tiene efecto multiplicador en la economía. Por esta razón el real estate deberá ser uno de los motores que ayuden y acompañen a la recuperación luego de esta crisis.

Para concluir, a mi entender el gran perdedor de esta historia será el usado y el protagonista postpandemia como venía insinuandoen los últimos meses será la obra nueva, de pozo o enconstrucción.

¿Por Que?
Se proyecta, siendo optimista, una inflación de alrededor del 40%, los plazos fijos esta semana pasaron a tener un rendimiento del 26% a 23% anual siguiendo con la tendencia de rendimiento negativo.

La compra de dólares desde hace unos meses está cerrada por lo que para hacerse del billete hay que recurrir al mercado negro hoy entorno a los $90 por dólar.

Los bonos, las acciones o demás papeles confirman que son de altísimo riesgo y los inversores se dan cuenta que además de híper inestables, en una semana perdieron el 50% del valor que tenían. El ladrillo vuelve a demostrar que es la opción más sólida, conservadora y rentable por sobre otras alternativas de inversión.

Hay una ley que dice que cuando el dólar está alto la propiedad esta barata y cuando el dólar está bajo la propiedad esta cara.

Hoy estamos en el record más bajo de la construcción en dólares, por ejemplo Las Marías de Candioti hoy se ofrece en el mercado en US$1400 m2 cuando antes estaba en US$1800 el m2.

Más si uno piensa que es un producto con diferenciales a otros, no solo en precio sino fundamentalmente en lo más ventajoso como la ubicación y con el valor agregado de las características tipológicas y de calidad con la que cuenta.

Las Marías de Candioti son unidades de un dormitorio en semipiso, de 45m2 propios, con todos los ambientes independizados, ventilación cruzada con balcones en el frente y contra frente. Y además ofrece la posibilidad casi única de estar a dos cuadras del Bv y a 5 minutos del centro de la ciudad al mismo tiempo.

Este tipo de productos, me refiero los fideicomisos al costo, se pagan en pesos y una vez finalizados su valor será en dólares.

Medido en dólares para quien cuenta con el billete verde es una oportunidad y sobre todo en este contexto de coronavirus son productos que no exigen la necesidad de visitarlos, basta con pasar y ver el avance.

Así que como dije antes, esto va a pasar, van a surgir oportunidades dependerá de lo que nosotros hagamos hoy para capitalizarlas.-

Arq. Manuel Salva